Az elzálogosított ingatlan értékesítésére a "Jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjog)" című 102-FZ szövetségi törvény rendelkezik. E jogalkotási aktus új változata számos kiegészítést és módosítást ír elő, amelyek 2019.01.01-én léptek hatályba.
A nyilvános árverés általános fogalmai
Az orosz törvényhozás viszonylag új jogi normáinak keretein belül az ingatlanértékesítés nyilvános árveréseinek sajátosságainak megértése érdekében meg kell értenie néhány fogalmat.
Nyilvános árverés szervezésének helye. Közvetlenül kapcsolódik az értékesítendő ingatlan objektumhoz.
Közzététel ideje. Az aukció időpontjától számított tíz napon belül hirdetmény jelenik meg, amely tájékoztatást ad az esemény lebonyolításáról (tárgya, helye és ideje az árverésnek, az anyagi javak költségeinek).
Nyilvános aukciós hirdetmény. Az FSSP hivatalos honlapján, a szolgáltatás területi részlegeinek egyidejű értesítésével, információkat tesznek közzé a tervezett árverésről. A résztvevőknek fix kauciót kell fizetniük, amely általában az anyagi javak kezdeti értékének 5% -a. Ezenkívül a kauciót teljes egészében visszatérítik, ha az aukciót érvénytelennek nyilvánítják. És feltéve, hogy az aukciót nyert alany nem hajlandó fizetni az aukciós tételekért, ezt a kauciót nem térítik vissza neki.
Szerződés. Az aukció szervezője és az aukciót megnyerő jogalany között létrejött megállapodás tartalmazza a tranzakcióval kapcsolatos információkat, amelyeket az USRR tartalmaz.
Résztvevők. Az árverésre beengedett alanyok száma korlátozott. Az árverésre általában csak azokat a személyeket engedik be, akiknek joguk van ezeknek a tárgyaknak (a zálogjogosult rokonai, barátai és ismerősei), valamint a zálogjogosultnak.
A tranzakció nyilvántartása. A gazdálkodó egységet a legmagasabb ajánlati ár alapján ismerik el nyertes ajánlattevőnek. Az aukció után adásvételi szerződés jön létre. Az érte történő befizetést öt napon belül kell teljesíteni a rendezvényszervező számlájára. Sőt, a korábban letétbe helyezett fedezet teljes mértékben benne van az ügylet költségében.
Az aukció érvénytelen elismerése. A nyilvános aukció töröltnek tekinthető, ha résztvevőinek száma kevesebb, mint kettő, valamint a nyertes szervezet kifizetése hiányában. Miután az aukciót kudarcként ismerik el, az aukció tárgyának tulajdonosa zálogjogossá válhat, vagy az aukciót újra kinevezhetik. Ez utóbbi esetben tartásuk idejét legkorábban egy hónappal később kell kijelölni, és az anyagi javak kezdeti költségét 15% -kal kell csökkenteni.
Ezenkívül a nyilvános aukció lemondható, ha a vitatott jogviszonyban részes felek békeszerződést kötnek. Ha ez az aukció dátumának közzététele után vált lehetővé, az adós köteles megfizetni az árverés szervezőjének felmerült összes költségét.
Anyagi értékek visszavonása. A bírósági határozat végrehajtásának leggyakoribb formája a végrehajtási eljárás keretében a vagyon lefoglalása. Ugyanakkor öt nappal a lefoglalás után az anyagi javak közvetlen (részben vagy egészben) lefoglalását hajtják végre, amelyet az FSSP alkalmazottja hajt végre.
Objektumok megvalósítása. A lefoglalt vagyon értékesítésének sajátossága hasonló a zálogjogra előírt szabályokhoz. Ezt az eljárást azonban kizárólag egy felhatalmazott kormányzati szerv végzi.
Az alany fizetésképtelennek való elismerése. Jogi és magánszemélyek csődje esetén a zálogjog eladására szolgáló aukciókat a külső vezetés és a csődeljárás szakaszában folytatják le.
Szabályozási újítások. Jelenleg az ingatlan megszerzőjét kizárólag az ár határozza meg aukciós alapon, és teljes mértékben mentesül a hitelezők korlátozásai alól. Korábban ezt a szempontot (az ingatlan új tulajdonos általi használatának feltételeit) a 127. számú szövetségi törvény szabályozta, amely a hitelezők jogaira összpontosított.
A kereskedelem típusai. Ebben az összefüggésben nyílt és zárt események vannak. Az első esetben a nyilvános ajánlattétel bármilyen jogalany részvételét vonja maga után. Ez utóbbi változatban az anyagi értékek megvalósításának eseménye kizárólag a meghívott résztvevőkre összpontosul. Ez vonatkozik az árajánlatok benyújtásának módszerére is. Tehát a nyitott (szóbeli) vagy a zárt (zárt boríték) forma meghatározza az esemény állapotát. Az aukciókat vegyes formában is meg lehet tartani, amikor például a résztvevői szempontjából lezárt esemény az árajánlatok nyílt formáját vonja maga után.
Nyilvános aukciós hirdetmény
A hirdetmény szövege a nyilvános aukciók lebonyolításának alapja. Ezért ezt a dokumentumot szigorúan a tematikus követelményeknek megfelelően kell elkészíteni. Gyakran az aukció hirdetményét nyilvános ajánlattal egyenértékűvé teszik. Fontos megérteni, hogy a hirdetmény szövegében szereplő információk torzulása, amely befolyásolta az aukció eredményét, eredményeik törlését vagy érvénytelenítését vonhatja maga után.
A közleménynek a következő információkat kell tartalmaznia:
- az ügylet feltételei (az aukció tárgya, értéke és terhe);
- információk a szerzői jog tulajdonosáról vagy tulajdonosáról;
- az árverés lebonyolításának eljárására vonatkozó adatok (a lebonyolítás helye, ideje és formája, ki a szervező, a részvétel nyilvántartásba vételének és a nyertes meghatározásának eljárása).
A tematikus bírói gyakorlat tipikus precedenseként a következő árnyalatok idézhetők hazánkban:
- implicit kritériumok a pályázatok értékeléséhez;
- a betét ára indokolatlanul magas;
- az objektum paramétereinek torzulása, amely befolyásolta az elképzelését;
- az objektum terheinek hiányos leírása;
- hiányos információk az objektum jellemzőiről;
- megsértik a szükséges lehetőséget, hogy megismerjék azokat a dokumentumokat, amelyekből a gyakorolt jog származik.
Az aukcióról szóló hirdetmény közzététele az előírt minimumoknak megfelelően történik, amely magában foglalja a végrehajtói szolgálat osztályának honlapját, az FSSP szövetségi weboldalát és a helyi hatóságok hivatalos tömegtájékoztatási eszközét. Jelenleg ezeknek a publikációknak a választottbírósági gyakorlata kidolgozta az értékelésükhöz szükséges kritériumokat, amelyek figyelembe veszik a nyomtatott szöveg kötelező jelenlétét (kizárva csak a rádió- és televíziós műsorszórást), a célközönséget, a regionális jellemzőket és az információk teljes rendelkezésre állását.
Magatartási rend
A nyilvános kereskedelem lebonyolításának általános szabályai a következőket tartalmazzák.
Ezeket az aukciókat aukció formájában tartják, amelyben az adós vagyonát a legmagasabb áron adják el.
Az aukcióról szóló hirdetményt legkésőbb az aukció előtt 30 nappal kell közzétenni. Tartalmaznia kell az árverés tárgyáról, helyéről, időpontjáról, eljárásáról (részvétel regisztrációja) és formájáról, valamint az ár kezdő áráról és a nyertes meghatározásáról szóló teljes információt.
A nyilvános aukción való részvételhez a pályázóknak megfelelő kauciót kell befizetniük. Méretét és beírási eljárását a hirdetmény tartalmazza. Az előleg visszafizetése az aukció lemondása esetén, valamint abban az esetben, ha az alany részt vesz abban, amikor nem ő lett a nyertes. Az árverést nyertes személy az adásvételi szerződésnek megfelelően teljesíti a befizetést, figyelembe véve a kauciót.
A szervezőnek joga van azokat visszavonni legkésőbb a nyilvános árverés megtartása előtt három nappal.
A „személyek, akik részt vettek az árverésen, de nem nyerték meg” fogalma kizárja azokat a résztvevőket, akik nem jelentek meg az eseményen, és azokat a személyeket, akik nem tettek engedményt az ingatlan eredeti árához képest.
Az árverés napján a nyertes és a szervező között aláírják a megfelelő jegyzőkönyvet, amelynek a megállapodás jogi ereje van.
Az ajánlattételre csak akkor kerül sor, ha legalább két szervezet vesz részt ezekben. A nyertes pedig a legmagasabb ajánlatot tevő résztvevő.
Ha az aukciót megnyerő résztvevő nem hajlandó aláírni a jegyzőkönyvet, elveszíti a kauciót. A szervező, aki elkerülte a jegyzőkönyv aláírását, kétszeres összegben visszafizeti a nyertesnek a letétet, és megtéríti az árverésen való részvétel összes költségét, amely meghaladja a kaució összegét.
Az aukció elismerése érvénytelen
Az aukciót érvénytelennek nyilvánítják a következő esetekben:
- kevesebb mint két résztvevő jelentkezett az árverésen való részvételre;
- az aukción kevesebb, mint két résztvevő vett részt;
- senki nem számolt el az anyagi javak eredeti árával;
- az aukció nyertese öt napon belül nem fizette be az árverés teljes költségét a szervező számlájára.
Mivel az aukció célja ebben az esetben nem valósult meg, ismételt ajánlattételt kell kinevezni. A nyilvános aukciók lebonyolításának új dátumát határozzák meg, miután az árverést 10–30 napon belül érvénytelennek nyilvánították.
Minden esetben, kivéve azt a tényt, hogy az aukció nyertese nem fizeti ki az ingatlan teljes értékét, a másodlagos aukciót az eredeti költség 15% -os csökkenésével hajtják végre. A másodlagos kereskedés lebonyolításának minden egyéb szabálya összhangban van az elsődleges árverés lebonyolításának eljárásával. Fontos megérteni, hogy egy érdekelt személy keresetére a bíróság az árverést érvénytelennek ismerheti el, ha annak magatartására vonatkozó eljárást megsértették.
A különféle ingatlanok nyilvános árveréseinek lebonyolítására vonatkozó szabályok a következők:
- ingatlan jelzálog - Art. 56-58 FZ "Jelzálogkölcsönökről (ingatlan zálogjogáról)";
- egyéb vagyon záloga - Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 350. cikke;
- értékpapírok eladása - Art. A végrehajtási eljárásokról szóló szövetségi törvény 89. cikkének (4. része).
