A "jelzálogkölcsön" kifejezést Görögországban Kr. E. Három évszázadban vezették be. Ez azt jelentette, hogy az adós saját földjével volt felelős a hitelező felé. A hazai jogban ilyen koncepció a múlt század 90-es évek elején jelent meg. A modern Oroszországban a jelzálogkölcsön kapcsán felmerülő kapcsolatokat a 2017. november 25-én módosított "A jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjogáról)" szóló törvény szabályozza.
Jelzálog egyszerű szavakkal
A jelzálogkölcsön másik neve az ingatlanfedezet. Ez a neve a kötelezettségek biztosításának, amikor az adós előnyt nyújt a hitelezőnek követelései kielégítésében az ingatlanzá vált zálog értékéből. E kapcsolatok rendszerében az adós zálogjogként, a hitelező pedig zálogjogként jár el.
A legáltalánosabb esetben a jelzálog a különféle monetáris kötelezettségek fedezetéül szolgálhat. Ugyanakkor feltételezzük, hogy a kötelezettségek a jelzálogszerződés megkötésekor már létezhetnek, és a jövőben felmerülhetnek. Jelenleg a jelzálogkölcsön fejlődött az állampolgárok hiteleinek és hiteleinek nyújtása terén.
Jelzálogkölcsön mind a törvény, mind a jelzálogszerződés alapján felmerülhet. A törvény értelmében zálogjog akkor keletkezik, amikor ingatlan adás-vételre irányuló ügyletre kerül sor anélkül, hogy a vevő teljes egészében fizetne érte. Ebben az esetben az eladó jelzálogkölcsönként, a vevő pedig jelzálogjogként jár el. A szerződés szerinti jelzálog két vagy akár több fél közötti írásbeli ügyletet jelent. Ilyen megállapodás alapján a tulajdonos, vagy az a személy válik zálogjogossá, aki törvényesen végzi az objektum gazdasági irányítását.
Az ingatlan jelzálogkölcsönről szóló törvény alapvető rendelkezései
A jelzálogkölcsönről szóló törvény megállapítja, hogy a jogviszonyba lépő felek megfelelő megállapodást kötnek egymással. E dokumentum feltételei szerint az egyik félnek (a kötelezettség kedvezményezettjének) joga van kielégíteni monetáris követeléseit. Forrásuk a zálogjog tárgyának költsége. A szerződést az adós tulajdonában és használatában lévő ingatlan vonatkozásában írják alá.
A fenti megállapodás jogviszonyt eredményez a jelzálogkölcsönről, amelyre a fedezet alapelveit alkalmazzák. Mivel a vállalkozások, lakások, építmények, telkek forgalmát törvény megengedi, ezért ezekre az objektumokra zálogjog lehetséges.
Jelzálogkölcsön létesítése lehetséges a kölcsönszerződés vagy kölcsönszerződés feltételeinek teljesítésének biztosítása érdekében. A kötelezettség a vétel, eladás, szerződés, lízing vagy kár tényeiből fakadhat.
A jelzálogjogról szóló törvény (zálogjog) bevezeti az elszámolás szükségességét mind az adós, mind a hitelező esetében, ha jogi személyek.
A megállapodás tárgyának biztosítania kell a tőketartozás megfizetését, teljes egészében vagy a felek megállapodása által meghatározott részben. Az ügylet megkötésével a megállapodásban részes felek feltételeket szabhatnak a kamatfizetésre. A törvény meghatározza a követelések egyösszegű kifizetésének lehetőségét; nem lépheti túl a szerződés szerinti kötelezettségeket.
A törvény előírja az egyéb kifizetéseket, amelyek a következőket tartalmazzák:
- kártérítés;
- büntetés;
- pénzbírság a szerződés feltételeinek megsértése esetén;
- a jogi költségek megtérítése;
- az objektum megvalósításának költségeinek megtérítése.
Előfordul, hogy a hitelező, megőrizve az ingatlan integritását, kénytelen pénzt költeni annak teljes fenntartására és védelmére. Ebben az esetben jogosult a jelzáloggal terhelt ingatlanok költségeinek megtérítésére.
A megállapodás tárgyává váló tárgyak kategóriáit a jelzálogkölcsönről szóló törvény határozza meg. A polgári jognak megfelelően az ingatlan, amelyet a megállapított eljárás szerint nyilvántartásba vettek, jelzálogszerződés alapján zálogba adható.
A jelzálogszerződés tárgya
A jelzálogkölcsön-megállapodás tárgya lehet:
- telkek;
- épületek, építmények, vállalkozások, egyéb beruházási objektumok;
- lakóépületek, lakások, valamint azok részei, amelyek elszigetelt helyiségek;
- garázsok, nyaralók, kerti házak, egyéb fogyasztói épületek;
- repülőgépek, hajók és űrobjektumok.
Bizonyos esetekben a jelzálogkölcsönről szóló törvény lehetővé teszi a földterület-elosztással közvetlenül összefüggő lakóépületeknek a szerződés tárgyának tekintését. Ha nincs bejegyezve azokra a telkekre, amelyek állami tulajdonjoga nincs megosztva, ez nem lehet akadálya a jelzálogjogviszonyok kialakulásának.
A Polgári Törvénykönyv és a jelzálogkölcsönökről szóló törvény szerint a szerződés tárgyát képező dolog, valamint annak tartozékai egyetlen egészet alkotnak. Ezért a tartozékok az általános zálog részévé válnak, hacsak a felek megállapodása másként nem rendelkezik. Az a dolog, amely nem osztható fel fő célja megváltoztatása nélkül, nem lehet független tárgya a tranzakciónak.
A jelzálogkötelezettel szemben az a követelmény, hogy a szerződés tárgyát képező ingatlannak a tulajdonában kell lennie, vagy legalábbis a gazdasági illetékességi területnek kell lennie. Ha a tárgyat kivonják a forgalomból, vagy követelést vonhatnak le rá, az ilyen tulajdonú követelések biztosítéka nem megengedett. Ugyanez vonatkozik azokra az ingatlanokra, amelyek esetében a privatizáció nem hajtható végre.
A jelzálogkölcsönökről szóló törvény szerint a megállapodás tárgya a bérleti jog lehet, ha a bérbeadó vagy annak tulajdonosa beleegyezik, aki a tárgyat gazdasági irányítás joga alatt használja.
A megállapodás megkötésekor közös tulajdonban lévő ingatlanok jelzálogkölcsönét akkor lehet megállapítani, ha ehhez minden törvényes tulajdonos beleegyezik. Az ilyen hozzájárulást írásban kell megtenni. Közös tulajdon esetén az illetőnek joga van a tulajdonában lévő vagyontárgyat más tulajdonostársak beleegyezése megkérése nélkül jelzálogba adni.
A jelzálogszerződés tartalma
A zálogszerződésnek tartalmaznia kell:
- a jelzálogszerződés tárgya;
- egy ilyen tantárgy értékelése;
- a megállapodás lényege;
- a kötelezettség teljesítésének összege és időtartama.
A jelzálogszerződés a polgári jog általános szabályainak és alapelveinek megfelelően jön létre. A dokumentumnak tartalmaznia kell információkat a megállapodás tárgyáról, értékeléséről és a kötelezettségek teljesítésének egyéb jelentős pontjairól. A felek külön feltételeket is felvehetnek a dokumentumba, amelyek lehetővé teszik az ingatlan kizárásának kivetését. Ezeket az információkat külön megállapodás formájában lehet kiadni.
A jelzálogkölcsön-megállapodás tartalmazza a tárgy nevét és a helyét, ahol található. A dokumentumban szereplő leírásnak elegendőnek kell lennie az objektum azonosításához. A dokumentumban meg van határozva az a jog is, amely alapján a tárgy a hitelezőhöz tartozik. Ha a tárgy bérleti szerződés, akkor meg kell adnia annak futamidejét.
A szerződés tárgyának értékelését a felek által kidolgozott megállapodás határozza meg, és pénzben kifejezett. A folyamatban lévő építkezés objektumának piaci értéken történik az értékelése.
A jelzálog néhány jellemzője
A jelzáloggal biztosított kötelezettséget a szerződés feltünteti annak felmerülésének alapjával és annak megállapításának időtartamával. A megállapodás előírhatja, hogy a monetáris kötelezettségek összegét később határozzák meg; ebben az esetben meg kell határozni a kötelezettségek összegének meghatározásának feltételeit.
Ha a felek megállapodása alapján a követelések részben megvalósíthatók, akkor a fizetési feltételeket és gyakoriságot a szerződésben kell megkötni. Ha a kifizetések összegének konkrét összegét nem állapítják meg, meg kell határozni a meghatározásuk feltételeit.
A jelzálogkölcsön kötelező állami nyilvántartásba vétele. Csak attól a pillanattól válik hatályossá, hogy bejegyzést tesznek a vonatkozó állami nyilvántartásba. A nyilvántartás kivonatában az ingatlan zálogjogára vonatkozó bejegyzés a tulajdonosnak az adott vagy az ingatlanra vonatkozó jogainak megterhelése formájában jelenik meg.
Az ingatlan jelzálogkölcsön speciális esete a lakás jelzálogkölcsön. Ez az ígéretforma széles körben elterjedt azután, hogy megkezdődtek azok a kormányzati programok, amelyek célja a lakást vásárló polgárok támogatása. Az ilyen típusú jelzálogkölcsön-megállapodás alapján a zálogkötelezett zálogosítja a lakást, hogy ezzel biztosítsa a vállalt pénzügyi kötelezettségeket. A lakás jelzálog szerződését a hitelező és a lakás tulajdonosa írja alá. A szerződés nyilvántartása olyan időszakon belül történik, amely nem haladja meg az öt munkanapot.
Jelzálogkölcsön-szerződés megkötésekor biztosítás
A hitelezőt létfontosságúan érdekli, hogy az általa zálogként kapott ingatlan addig volt biztonságos, amíg az adós teljes mértékben nem teljesíti pénzügyi kötelezettségeit. Ezért a törvény előírja a jelzálog tárgyának biztosítását a károk vagy veszteségek lehetséges kockázataival szemben. Az ilyen biztosítás kötelező. A bankok gyakran saját biztosító társaságokat hoznak létre, amelyek biztosítják a jelzálogszerződés tárgyait. Ezek a struktúrák néha további típusú szolgáltatásokat kínálnak a hitelfelvevőknek, ami objektíven az összköltségek növekedéséhez és a kölcsönszolgáltatás költségeinek növekedéséhez vezet.
