A jelzálog megszerzése hosszú távú megoldás, mivel a kedvezményezettnek több éven, esetleg évtizedeken keresztül kell visszafizetnie. Ugyanakkor fontos megérteni, hogy a differenciált és a járadék kifizetések miben különböznek a legmegfelelőbb kiválasztása érdekében.
A jelzálogkölcsön egy pénzösszeg, amelyet egy bank adott célból - lakásvásárlás céljából - bocsát ki. Ugyanakkor a jelzálogkölcsön törlesztésének két fő módja van - a járadék és a differenciált kifizetések.
Differenciált fizetés
A differenciált fizetésnek ez a neve van, mert a havi befizetések összege, amelyet át kell utalni a bank címére a fizető felé, ebben az esetben a jelzálogkölcsön-törlesztés időszakában eltér. Az a tény, hogy minden jelzálog-fizetés két fő összetevőből áll: az első az az összeg, amely a tőketartozás kifizetésére szolgál, a második pedig az az összeg, amelyet a hitelfelvevő kamatként fizet a bank pénzeszközeinek felhasználásáért. E két összeg kombinációja a havi jelzálog fizetés összegét jelenti.
Differenciált kifizetés esetén a tőketartozás visszafizetésére irányuló havi fizetés összegét egyszerűen úgy számítják ki, hogy az adósság összegét elosztjuk azoknak a hónapoknak a számával, amelyek alatt visszafizetik. Például egy hitelfelvevő egy banktól 1,2 millió rubel összegű jelzáloghitelt kap 10 éves időtartamra. Ebben az esetben a fő adósság visszafizetésére irányított fizetés havi összege 10 ezer rubel lesz.
A differenciált fizetés második része a banknak kamatként kifizetett összeg. Ez viszont két fő paramétertől függ - a jelzálogkölcsön kamatlábától és az adósság fennmaradó összegétől. Tegyük fel, hogy a jelzálogkölcsön mértéke évi 12%. Így az 1,2 millió rubel adóssággal rendelkező példában az első hónapban kamatként fizetendő összeg 12 ezer rubel lesz. Így a jelzálog fizetés teljes összege az első hónapban 22 ezer rubel lesz.
Azonban a jövőben, amikor a hitelfelvevő törleszti az adósságot, csökken a pénz felhasználásáért járó kamat összege. Például, amikor a ki nem fizetett adósság összege eléri az 500 ezret, a kamatfizetésre elkülönített összeg már 5 ezer rubel, a jelzálog-fizetés teljes összege pedig 15 ezer rubel lesz.
Járadék kifizetése
Az életjáradék-befizetés, ellentétben a differenciált fizetéssel, azonos összegű havi kifizetést jelent a banknak a jelzálogkölcsön törlesztésének teljes időtartama alatt. Ezt úgy érik el, hogy a kamat és a tőke visszafizetésére elkülönített összegek eltérő arányban vannak, különböző fizetési időszakokban.
Tehát, ha az első hónapokban a tőketartozás visszafizetésére fordított fizetés részaránya kicsi lehet, akkor a jelzálogkölcsön futamidejének végétől közelebb kerül a fizetés oroszlánrésze a tőketartozás törlesztésére, és csak egy kis része fog kamatot fizetni. Ugyanakkor a szakértők azzal érvelnek, hogy összességében a jelzálog-adósság járadék kifizetések útján történő fizetése drágább a hitelfelvevő számára, mint ha differenciált visszafizetési mechanizmust alkalmazna.
